Konec fixace hypotéky bývá moment, kdy se najednou začne počítat. Banka pošle dopis s nabídkou nové sazby, splátka se buď zvedne, nebo klesne, a vy máte před sebou rozhodnutí. Zůstat, nebo přejít jinam. Refinancování zní jako automatické řešení — najít nižší úrok a ušetřit — ale není to matematika o jednom čísle. Záleží na sazbě, zbývající délce úvěru, nákladech na přesun i na tom, kolik vašeho času celý proces sebere. Pojďme si projít, co k rozhodnutí potřebujete vědět.
Refinancování versus refixace
Tyhle dva pojmy se často zaměňují, ale rozdíl je podstatný. Refixace je situace, kdy končí stávající úroková fixace a banka vám nabídne novou sazbu na další období — úvěr zůstává u stejné banky, jen se mění úrok a obvykle i výše splátky. Refinancování znamená, že na konci fixace přejdete s hypotékou do jiné banky, která vám nabídne lepší podmínky.
Klíčové je slovo „na konci fixace“. Právě v tomto okamžiku můžete úvěr u staré banky doplatit bez sankce a nový si sjednat jinde (Hyponamiru, Jak a kdy refinancovat hypotéku). Mimo konec fixace je předčasné splacení vždy spojené s poplatkem — k tomu se ještě dostaneme.
Kde jsou sazby v roce 2026
Aby srovnávání dávalo smysl, je dobré vědět, na jaké úrovni se trh pohybuje. Průměrné sazby hypoték se na začátku roku 2026 drží zhruba mezi 4,5 a 4,9 procenta. Je to znatelný pokles z hodnot 6 až 7 procent, na které trh vystoupal v letech 2022 a 2023, ale stále daleko od období, kdy se sazby běžně pohybovaly pod dvěma procenty (Teorie peněz, Hypotéka v roce 2026).
Ten posun má praktický dopad. Domácnosti, které si braly hypotéku v letech 2020 a 2021 s úrokem kolem dvou procent, narazily při refixaci v roce 2024 až 2026 na sazbu výrazně vyšší. Česká národní banka ve své analýze upozorňuje, že u řady rodin tento přechod znamenal nárůst splátky o tisíce korun měsíčně (ČNB, Refixace a refinancování hypoték — odhady dopadů). Mezi mými klienty to za poslední rok znamenalo dva typy reakcí — jedni začali zvažovat prodej, druzí se vrhli na detailní srovnávání nabídek z víc bank. Doporučuju druhou cestu, ale i ta vyžaduje, abyste nečekali na poslední dva měsíce před koncem fixace.
Sankce za předčasné splacení mimo konec fixace
Pokud chcete úvěr splatit nebo refinancovat dřív, než končí fixace, narazíte na poplatek. Pravidla se od září 2024 změnila a teď jsou nastavená takto: pokud do konce fixace zbývá víc než rok, banka může účtovat nejvýš jedno procento z mimořádně splacené částky. Pokud zbývá méně než rok, sazba klesá na polovinu procenta. U úvěrů na bydlení platí ještě další strop — maximálně 0,25 procenta ročně do konce fixace, a celkově nejvýš jedno procento (Bezrealitky, Předčasné splacení hypotéky 2024).
Příklad z praxe: máte hypotéku se zůstatkem dva miliony, fixace končí za dva roky a chcete refinancovat hned. Sankce může dosáhnout zhruba 10 000 Kč (0,25 % × 2 miliony × 2 roky). To je suma, kterou musíte započítat do kalkulace — a často ji nová úspora prostě nedožene. Klientům, kteří mají do konce fixace víc než rok, obvykle radím počkat. Klientům s fixací končící za pár měsíců naopak ano — má smysl začít srovnávat nabídky teď.
Co všechno refinancování stojí
I když přesun na konci fixace proběhne bez sankce, samotný proces není zadarmo. Nová banka většinou vyžaduje aktuální odhad nemovitosti, který stojí podle typu objektu zhruba 3 000 až 5 000 Kč — některé banky odhad odpustí jako součást akviziční nabídky. Dále je tu poplatek za vklad nové zástavy do katastru nemovitostí, který činí 2 200 Kč. K tomu se může přidat sjednání nového pojištění nemovitosti, pokud původní smlouva byla vázána na konkrétní banku.
Druhá položka, kterou se vyplatí počítat, je čas. Vyřízení refinancování typicky trvá čtyři až osm týdnů a obnáší shromáždění dokumentů, podpisy a komunikaci se dvěma bankami současně. Pro někoho je to běžná administrativa, pro jiného nepříjemná zátěž — a oba pohledy jsou legitimní.
Kdy se přesun matematicky vyplatí
Zjednodušené pravidlo, které používají hypoteční poradci, zní: pokud je nová sazba o 0,5 až 1 procentní bod nižší než ta stávající a do konce úvěru vám zbývá alespoň pět let, refinancování se obvykle vyplatí — úspora na úrocích převýší přímé náklady přesunu. U větších úvěrů, řekněme od čtyř milionů výš, dává smysl počítat i menší rozdíl, protože absolutní úspora roste s velikostí jistiny (Hyponamiru, Jak a kdy refinancovat hypotéku).
Pro představu: hypotéka tři miliony, zbývající doba splácení 20 let, snížení sazby z 5,2 na 4,5 procenta znamená úsporu zhruba 1 200 Kč měsíčně. Za pětiletou fixaci to dělá kolem 72 000 Kč. Po odečtení odhadu, katastru a případného pojištění zůstává čistá úspora stále výrazně přes 60 000 Kč. Pokud by ale rozdíl byl jen 0,2 procentního bodu, čísla se rychle vyrovnají s náklady a refinancování přestává dávat ekonomický smysl. U klientů často vidím, že nabídka domácí banky je jen o desetinu procenta horší než konkurence — a v takových případech nemá smysl měnit, protože administrativa a čas tu desetinu sežerou.
O čem se vyplatí přemýšlet kromě sazby
Nižší úrok je hlavní motivace, ne ale jediná. Při refinancování můžete upravit i délku fixace, dobu splácení nebo výši měsíční splátky. Krátká fixace (jeden až tři roky) reaguje rychleji na pohyb sazeb a hodí se, pokud se očekává jejich pokles. Dlouhá fixace (pět až deset let) přináší jistotu stejné splátky a klid v rozpočtu (Jakub Žižka, Fixace a refinancování hypotéky). Volba je otázka individuálních preferencí — neexistuje univerzálně správná odpověď. S klienty, kteří uvažují o prodeji v horizontu dvou až tří let, obvykle nedoporučuju zafixovat na delší období — případná sankce by úsporu z nižší sazby snadno spolkla.
Co tomu obvykle říkám
Refinancování je nástroj, ne automatika. Před koncem fixace má smysl získat nabídku od domácí banky, srovnat ji s dvěma až třemi konkurenčními a počítat čistou úsporu po odečtení všech nákladů — odhadu, katastru, pojištění i vlastního času. Pokud nový úrok není výrazně nižší nebo zbývající doba splácení krátká, často je rozumnější zůstat. Konečné rozhodnutí by mělo stát na číslech, ne na pocitu z marketingové nabídky.
Přemýšlíte o prodeji nemovitosti nebo refinancování v rámci jejího prodeje a chcete probrat situaci komplexně? Ozvěte se, doprovodím vás v jednání s bankou i s kupujícím. První konzultaci dělám zdarma. Mgr. Iveta Smolková · realitní makléřka · +420 777 879 317 · [email protected] · smluvní partner RPR.
