Mezi majiteli investičních bytů se drží představa, že krátkodobý pronájem přes Airbnb nebo Booking je vždycky výhodnější než klasický dlouhodobý nájem. Jeden den za třetinu měsíčního nájmu, plný kalendář, vyšší výnos. Když ale s klientem otevřu Excel a zacvakáme do něj daně, provize platforem, úklid, prádlo a prázdné dny mezi rezervacemi, to číslo se začne smršťovat. Pro majitele bytů v Brně, Olomouci a Ostravě se rozhodnutí mezi dlouhodobým a krátkodobým pronájmem nedá udělat jen podle nominálního výnosu — patří do něj daně, administrativa, regulace a charakter místního trhu.
Klasický pronájem — co to obnáší
Dlouhodobý pronájem bytu fyzickou osobou spadá pod § 9 zákona o daních z příjmů. Příjem se daní 15 %, výdaje můžete uplatnit buď skutečné, nebo paušálem 30 % (do zákonného stropu). Pronájem podle § 9 je osvobozen od DPH, takže obrat nemusíte hlídat. Nepotřebujete živnostenský list, neplatíte ze samotného nájmu sociální ani zdravotní pojištění, administrativa je v praxi jedno přiznání ročně.
Pro majitele to znamená klid, ale nižší flexibilitu. Nájemník má silnou ochranu podle občanského zákoníku, výpovědní lhůty jsou dlouhé a smlouva typicky běží roky. Výnos je sice nižší, ale stabilní a předvídatelný — což je u investičního bytu argument, který se s rostoucí mírou regulace krátkodobých pronájmů spíš posiluje.
Krátkodobý pronájem — co to obnáší
Krátkodobý pronájem přes Airbnb nebo Booking se z daňového pohledu chová úplně jinak. Finanční správa i judikatura ho dlouhodobě klasifikují jako poskytování ubytovacích služeb — tedy podnikatelskou činnost podle § 7 zákona o daních z příjmů, ne pasivní pronájem podle § 9. V praxi to znamená povinnost živnostenského listu (volná živnost „Ubytovací služby“), odvody sociálního a zdravotního pojištění a paušál výdajů 60 % místo třiceti (bnt attorneys, Daňové povinnosti a regulace krátkodobých pronájmů).
K tomu se přidává DPH. Ubytovací služby podléhají DPH a při překročení obratu 2 milionů Kč za 12 měsíců se stáváte plátcem se vším, co k tomu patří. A od roku 2023 platí směrnice DAC7 — Airbnb, Booking i další platformy automaticky hlásí příjmy hostitelů Finanční správě ČR. Zatajit příjem se v praxi nedá (Grant Thornton, Krátkodobý pronájem přes Airbnb jako podnikatelská činnost).
Co se mění od května 2026
20. května 2026 nabývá účinnosti nařízení EU 2024/1028 o sběru a sdílení dat o krátkodobém pronájmu. Členské státy musí provozovat registrační systém, kam se každý poskytovatel ubytování přihlásí, a platformy budou ověřovat registrační číslo před zveřejněním inzerátu (Maria Kopřivová, Regulace Airbnb, Booking a e-Turista 2026).
V Česku tu roli plní portál e-Turista, který připravuje Ministerstvo pro místní rozvoj. Poskytovatel krátkodobého ubytování bude muset každého hosta evidovat v centrálním systému — podobně jako klasické hotely v knize hostů. K tomu se přidávají úvahy magistrátů jednotlivých měst o časových limitech a souhlasu společenství vlastníků pro provoz krátkodobého ubytování v bytovém domě (Bezrealitky, Krátkodobý pronájem a jeho regulace). Pro klienty, kteří se mě teď ptají, jestli investiční byt nasadit na Airbnb, je to argument, který je třeba mít v hlavě — pravidla se v dalších dvou letech budou ještě měnit a každá změna obvykle znamená víc administrativy, ne méně.
Brno
Brno je z trojice měst nejsilnějším trhem pro krátkodobý pronájem. Studenti, byznys cestující, koncerty na výstavišti, MotoGP a kongresy generují stálou poptávku. Centrum a okolí Špilberku jsou dlouhodobě obsazené. Magistrát zároveň patří k aktivnějším — diskuze o omezení počtu nocí, povinné registraci přes e-Turista a souhlasu SVJ tu probíhá dlouhodobě. Pro byt ve třídě B v širším centru může krátkodobý pronájem dávat ekonomický smysl, ale jen pokud majitel počítá s plnou administrativou, vyšší obrátkou a budoucími regulacemi. U klientů, kteří k tomu nemají blízko časově, doporučuju spíš dlouhodobý nájem zaměstnanci některé z velkých firem v Black Fieldu nebo na Brněnských Polích.
Olomouc
Olomoucký trh je menší a mnohem sezónnější. Letní turistická sezóna, vánoční trhy, Flora a sportovní akce přinášejí špičky, mezi nimi ale bývají období s nižší obsazeností. Historické centrum je kompaktní, takže nabídka krátkodobého ubytování se koncentruje do několika ulic, a konkurence je tu znatelná. Pro byt v dochozí vzdálenosti od Horního náměstí může krátkodobý pronájem fungovat, dál od centra obvykle vyhrává stabilní dlouhodobý nájem studentovi nebo zaměstnanci univerzitní nemocnice.
Ostrava
Ostrava je jiný typ trhu. Turistický ruch je nižší než v Brně i Olomouci, koncentrace volnočasových destinací menší. Krátkodobý pronájem se tu uplatňuje hlavně pro business hosty, montéry a krátké pracovní pobyty kolem Dolních Vítkovic, Karoliny a průmyslové zóny v Hrabové. Sezónnost je plošší, výnosové špičky menší. Pro majitele bytu mimo užší centrum je dlouhodobý nájem ve většině případů ekonomicky stabilnější — Ostrava má silnou poptávku po dostupném dlouhodobém bydlení.
Srovnávací tabulka
Tabulka shrnuje, jak se obě formy liší v základních parametrech. Není to návod, jen orientační přehled — konkrétní propočet vždy záleží na lokalitě, typu bytu a tom, kolik času je majitel ochoten do správy investovat.
| Kritérium | Klasický pronájem (§ 9) | Krátkodobý / Airbnb (§ 7) |
|---|---|---|
| Hrubý výnos | Nižší, stabilní | Typicky 1,5–2× vyšší, sezónní |
| Daňový režim | Příjem z pronájmu, paušál 30 % | Podnikání, paušál 60 %, SP + ZP |
| DPH | Osvobozeno | Podléhá DPH (limit 2 mil. Kč) |
| Administrativa | Nízká | Vysoká (živnost, e-Turista, hlášení) |
| Časová náročnost | Hodiny ročně | Hodiny týdně |
| Regulační riziko | Nízké | Roste (EU 2024/1028, lokální pravidla) |
Vyšší hrubý výnos krátkodobého pronájmu se po odečtení úklidu, prádla, provizí platforem, vyšší daňové zátěže a prázdných dní v praxi často smrskne na rozdíl, který časovou investici nemusí ospravedlnit (PlotMarket, Krátkodobé vs. dlouhodobé pronájmy 2025).
Pro koho která forma dává smysl
Krátkodobý pronájem se zpravidla vyplatí majiteli bytu v atraktivní lokalitě s celoroční poptávkou, který je ochoten provozovat ho jako malé podnikání — s živnostenským listem, evidencí hostů a aktivní správou. Klasický dlouhodobý pronájem dává smysl tam, kde majitel chce stabilní příjem, minimum administrativy a kde lokalita nemá silný turistický potenciál. Pro většinu bytů v Olomouci a Ostravě, a často i v okrajových částech Brna, je dlouhodobý nájem ekonomicky rozumnější volba — a v posledních dvou letech, kdy se přitvrzuje regulace, klesá i ten rozdíl ve výnosu, který Airbnb donedávna mělo.
Zvažujete, jestli svůj byt pronajímat klasicky nebo přes Airbnb, a chcete propočítat konkrétní variantu? Ozvěte se, vyčíslíme oba scénáře pro vaši konkrétní adresu — v prvním kole zdarma. Mgr. Iveta Smolková · realitní makléřka · +420 777 879 317 · [email protected] · smluvní partner RPR.
