Trh s hypotékami se právě teď chová protichůdně. Průměrná sazba v dubnu vyskočila nejvíc za poslední skoro čtyři roky a vyšplhala přes pět procent. Současně se ale na trh vrátila jedna nabídka pod čtyři procenta — po čtvrt roce, kdy tam nic takového nebylo. Pro klienty to vytváří zvláštní situaci: většina platí dráž, ale kdo splní podmínky jedné konkrétní banky, dostane výrazně lepší cenu.
V článku rozebírám, co se stalo, proč to nedává úplně očekávaný smysl, a jak si v tom zorientovat — ať už chcete kupovat, prodávat, nebo refinancovat.
ČNB sazby drží, banky je přesto zvedají
Začněme tím, co se obvykle čeká: kdyby Česká národní banka snižovala úroky, banky by zlevňovaly hypotéky. Jenže letos to takhle nefunguje.
ČNB drží dvoutýdenní repo sazbu na 3,50 % už od května loňského roku. Bankovní rada potvrdila stabilitu jak v únoru, tak i na jednání 7. května 2026 (ČNB – zápisy z jednání). Pro zbytek roku se velká změna neočekává.
Sazby hypoték se ale chovají jinak. Swiss Life Hypoindex za duben 2026 vystoupal na 5,18 %, což je skok o +0,29 procentního bodu proti březnu (4,89 %) — nejvyšší jednoměsíční nárůst od léta 2022 (Swiss Life Hypoindex duben 2026).
Proč ten rozpor? Banky reagují na výnosy státních dluhopisů, ne přímo na repo sazbu. A dluhopisové trhy v posledních týdnech rozkolísalo napětí na Blízkém východě a obavy o průchodnost Hormuzského průlivu. Investoři chtějí vyšší výnos, banky musí draž platit za peníze — a draž je půjčují dál.
Moneta 3,99 %: jediná pod čtyřkou, ale s jasnými podmínkami
V kontrastu s rostoucím průměrem se na trhu objevila akční nabídka Monety Money Bank na 3,99 % — první sazba pod čtyřmi procenty po zhruba čtvrt roce (Hypoindex – přehled aktuálních sazeb).
Než se nadchnete, čtěte podmínky. Sazba platí jen pro:
- Fixaci na tři nebo pět let (jednoletka v této akci není).
- LTV maximálně 80 % — tedy minimálně pětinu kupní ceny musíte mít z vlastních zdrojů.
- Měsíční obrat na účtu Moneta minimálně 15 000 Kč — typicky to znamená převést si tam výplatu.
Pokud splňujete všechno, je rozdíl proti tržnímu průměru opravdu výrazný. Na hypotéce 4 miliony korun na 30 let dělá sazba 3,99 % oproti 5,18 % asi 2 800 Kč měsíčně na splátce. Za pětiletou fixaci je to víc než 165 tisíc.
Pokud nesplňujete — třeba máte LTV 90 %, nebo si nechcete převádět výplatu — počítejte s tržním průměrem kolem oněch 5,18 %. Žádný „skoro 3,99 %“ pro vás nebude. Marketing v reklamě bývá milejší než realita ve smlouvě.
Ceny bytů: růst zpomaluje, klesání žádné
Ke konci dubna 2026 byla průměrná nabídková cena bytů v ČR 97 944 Kč/m². V dubnu 2021 to bylo 70 521 Kč/m² — za pět let tedy +38,9 %. Meziročně, proti dubnu 2025 (86 892 Kč/m²), je nárůst +12,7 % (bydlet.cz / CEMAP).
První kvartál 2026 přinesl mezikvartální růst +2,7 % a meziroční +12,9 % při průměru 96 745 Kč/m². Doba, po kterou je byt v nabídce, se ustálila na 58 dnech (FXstreet – Q1 2026). Tempo zpomaluje z 16–18 %, které jsme viděli v roce 2025, ale o pokles cen se nejedná.
V regionech, kde dělám — Olomoucký, Zlínský, Moravskoslezský kraj a Brno — to platí v podobném duchu. Brno se drží přes 110 tisíc za metr u nových bytů, Olomouc se pohybuje v pásmu 80–95 tisíc podle stavu a lokality, v Ostravě ceny rostly meziročně nejdynamičtěji v celé ČR. Nikde nepozoruji, že by prodávající museli slevovat — spíš jen dlouhodobě nereálné nabídky se stahují.
Když KUPUJETE
Realita je tvrdá: hypotéky jsou dnes dražší, byty taky. Čekání ale nevyplatí — kdo čekal na pokles cen v roce 2024 nebo 2025, dnes nakupuje dráž, ne levněji.
Praktické rady:
- Spočtěte si reálnou dostupnost. Nepočítejte se sazbou 3,99 %, dokud nemáte písemně, že na ni dosáhnete. Plánujte spíš s 5,0–5,3 % a buďte rádi, když dopadne lépe.
- Srovnejte minimálně čtyři banky. Rozdíly mezi nejlepší a třetí nabídkou bývají 0,3–0,5 %. Na milionové hypotéce jsou to desítky tisíc.
- Krátkou fixaci jen s rezervou. Tříletka může vyjít levně, ale pokud do tří let sazby nepoklesnou, splátka vám může vyskočit. Bez polštáře v rozpočtu raději pětiletka.
- Předschválení s sebou. Trh je sice klidnější, ale u dobrých nemovitostí kupce prodávající stále vybírají. S předschválenou hypotékou jste pro mě reálnější klient než někdo „kdo si to zjistí“.
Když PRODÁVÁTE
Trh stále drží silnou stranu prodávajících, ale chování kupců se mění. Lidi srovnávají déle, ptají se víc, jsou ochotni odejít. Pryč jsou doby, kdy se nemovitost prodala za týden bez ohledu na cenu.
Co funguje:
- Reálná cena hned od začátku. Předražená nabídka leží měsíce. Kupci se k ní vracejí s pocitem, že je s ní něco špatně. Lépe nasadit cenu odpovídající trhu.
- Profesionální prezentace. Když je nabídek hodně, vyhrává ta, která vypadá nejlépe v inzerátu. Fotky a textový popis nejsou kosmetika, ale hygiena.
- Dokumentace připravená dopředu. PENB, list vlastnictví, daňová potvrzení, případně pasporty. Cokoli, co kupec chce, mít hned k ruce.
- Flexibilita s prohlídkami. Víkendy, večery, pozdní odpoledne — kdo je dostupný, prodá dříve a často lépe.
Refinancování: kdy ano, kdy ne
Pokud máte hypotéku z let 2022–2023 se sazbou nad 5,5 %, podívejte se na ni. Ale pozor — průměr 5,18 % není zázračné dno. Jestli vám stávající banka nabídne třeba 5,3 %, refinancování s převodem za 5–15 tisíc nemusí dávat smysl.
Postup:
- Najděte si datum konce fixace ve smlouvě.
- Tři měsíce před koncem si od banky vyžádejte oznámení o nové sazbě.
- Paralelně oslovte aspoň tři jiné banky.
- Refinancujte, pokud je rozdíl 0,3 procentního bodu a víc — jinak vyjednávejte se stávající bankou.
Závěr: bez paniky, ale ani bez plánu
Pětiprocentní průměr není dobrá zpráva, ale není ani důvod házet ručník. Sazby se mohou stejně rychle, jako vyskočily, zase srovnat — pokud se uklidní situace ve světě. Akční nabídky pod 4 % existují pro klienty, kteří splní podmínky. A ceny bytů sice zpomalily, ale neklesají — čekání na slevu většinou skončí tak, že stejně koupíte dráž.
Pokud zvažujete prodej, koupi nebo refinancování v Olomouckém, Zlínském, Moravskoslezském kraji nebo na Brněnsku, ozvěte se. Probereme reálné podmínky pro vaši situaci — bez tlaku a bez plků.
Mgr. Iveta Smolková Realitní makléřka · Smluvní partner Reality Proradost s.r.o. +420 777 879 317 · [email protected]
