Stačí pár schůzek s klienty, kteří prodávají byt z roku 1978, a člověk pochopí, jak rychle se v posledních letech změnilo postavení energetického štítku. Ještě před třemi lety ho většina prodávajících brala jako papír, který musí být u inzerátu. Dnes ho banka kupujícího studuje dřív než půdorys, kupující se podle něj rozhoduje a u některých nemovitostí ovlivňuje, jestli se hypotéka vůbec schválí. Pojďme se na něj podívat z té stránky, která se realitního obchodu týká nejvíc — co reálně mění u prodeje, koupě i pronájmu.
Kdy ho budete potřebovat — a co hrozí bez něj
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) potřebujete u prodeje bytu nebo domu, u dlouhodobého pronájmu, při stavebním povolení na novostavbu nebo větší rekonstrukci (zateplení přes čtvrtinu obálky budovy) a při žádosti o dotaci na zateplení. Bez něj se v inzerci pohybujete načerno — Státní energetická inspekce může uložit pokutu až 200 000 Kč fyzické osobě, u podnikatelů ještě výš (PKV, Průkaz energetické náročnosti budovy 2025).
S klienty se mi v posledních měsících často stává, že přijdou s rozhodnutím prodat a štítek nemají. Když začneme připravovat inzerát, zjistíme, že specialisté v Brně nebo Olomouci mívají čekací lhůty dva až tři týdny. To je doba, o kterou se prodej zpozdí — a v období, kdy zájemci aktivně hledají, to může stát desetitisíce na konečné ceně. Proto první věc, na které se s prodávajícími vždy dohodneme, je tahle: PENB začneme řešit ještě před fotkami.
Co štítek vlastně říká
Stupnice jde od třídy A (mimořádně úsporná) po G (mimořádně nehospodárná). Číslo u třídy je měrná spotřeba energie v kilowatthodinách na metr čtvereční podlahové plochy za rok. Pro orientaci — zateplený rodinný dům s rekuperací bývá v B nebo C, panelák po komplexní revitalizaci v C nebo D, neopravený dům ze 70. let často v F nebo G.
Štítek hodnotí budovu jako celek, ne konkrétní byt. To je dobré mít na paměti, když kupujete byt v panelovém domě — třída říká, jaký dům si pořizujete, ale skutečné účty za topení vašeho bytu závisejí ještě na podlaží, orientaci a způsobu vytápění. Pokud si chcete udělat realističtější představu, vyžádejte si od majitele vyúčtování energií za poslední dva roky. To jsou čísla, která štítek nenahradí, ale doplní.
Cena nemovitosti a banka
Tady je důvod, proč PENB přestal být formalita. Banky se na třídu dívají při schvalování hypotéky a u nemovitostí ve třídách A nebo B nabízejí lepší úrokové sazby v rámci tzv. zelených hypoték — Česká spořitelna i další banky mají v portfoliu produkty zaměřené přímo na úsporné domy (Česká spořitelna, Energetický štítek budovy a udržitelnost).
Z tržních dat Asociace realitních makléřů z roku 2022 vychází rozdíl mezi nejlepšími a horšími třídami kolem 8,5 % v prodejní ceně bytu (Pekárek Reality, Jak třída B vs. G ovlivňuje cenu). U novostaveb je rozdíl ještě výraznější, protože kupující počítá s nižšími provozními náklady po celou dobu vlastnictví. V Brně i Olomouci vidím tenhle posun přímo na obchodech — byty po revitalizaci ve třídě C běžně odcházejí za inzertní cenu, panely před revitalizací ve třídě E nebo F potřebují slevu, nebo zájemce s hotovými penězi, který hypotéku neřeší.
Pro nájemníka — proč na štítek koukat
Pronajímatel musí PENB nájemníkovi předat nejpozději při podpisu smlouvy. Pro nájemníka je třída praktická informace, ne formalita — řekne, jestli budete bydlet v bytě, kde se zaplatí 1 800 Kč měsíčně za topení, nebo v takovém, kde to bude 4 500. Mezi bytem ve třídě B a F bývá v ročním vyúčtování rozdíl klidně 20 až 30 tisíc.
Pokud majitel průkaz nemá nebo vám ho odmítá ukázat, doporučuji nájem nepodepisovat bez ujasnění. Nejde jen o porušení povinnosti — často to ukazuje, že majitel nezná stav budovy, nebo nechce, abyste ho znali vy. V obou případech to není dobrý začátek pronájmu.
Jak se PENB vyřizuje
Průkaz může zpracovat pouze osoba s oprávněním Ministerstva průmyslu a obchodu — energetický specialista nebo autorizovaný inženýr. Pro byt v panelovém domě se cena pohybuje mezi 2 500 a 5 000 Kč, pro rodinný dům 4 000 až 10 000 Kč podle velikosti (ProdejChytře.cz, Energetický štítek: jak se připravit na změny).
Specialista potřebuje projektovou dokumentaci nebo přesné údaje o konstrukci, oknech, vytápění a způsobu přípravy teplé vody. U starších staveb, kde dokumentace chybí, dělá zaměření na místě. Průkaz pak platí 10 let, pokud na budově neproběhnou větší stavební úpravy — po zateplení, výměně oken nebo změně zdroje vytápění je třeba nový.
Co se mění od roku 2027
Pravidla v nejbližších letech zpřísní. Vychází to z evropské směrnice EPBD, kterou ČR transponuje do národní legislativy. Od roku 2027 nebude možné uzavřít kupní nebo nájemní smlouvu, pokud platný průkaz nebude přímo její součástí — nestačí ho jen mít k dispozici (Realita kroku, Jak funguje energetický štítek).
Pro majitele nemovitostí ve třídách F a G to znamená jediné — čím dřív začnou plánovat zateplení nebo výměnu zdroje vytápění, tím menší slevu budou muset při prodeji akceptovat. Trh se postupně rozdělí na nemovitosti, které splňují nové standardy, a ty, které bude obtížné prodat nebo financovat hypotékou. U panelových domů, kde rozhoduje SVJ, je rozumné se na členské schůzi ptát na plán revitalizace už dnes.
Co s tím radím klientům
Prodáváte? PENB nechte zpracovat ještě před zveřejněním inzerátu. Třída v textu inzerátu zvyšuje důvěru kupujících a zkracuje čas, který nemovitost stráví na trhu. Inzeráty bez uvedené třídy navíc neumí třídit většina realitních portálů — řada zájemců vás vůbec nenajde.
Kupujete? Pokud je třída horší než C, započítejte si do své kalkulace plánované investice do energetických úprav. U bytu v paneláku je zateplení v rukou SVJ, takže se vyplatí prostudovat plán oprav a stav fondu oprav ještě před koupí. U rodinných domů můžete náklady na zateplení a výměnu zdroje vytápění alespoň částečně pokrýt z programu Nová zelená úsporám.
Pronajímáte? Předejte nájemníkovi průkaz hned na začátku. Předejdete pozdějším sporům o náklady i kontrole od inspekce.
Plánujete prodej, koupi nebo pronájem nemovitosti a chcete vědět, jak energetický štítek ovlivní konkrétně vaši situaci? Ozvěte se a do 24 hodin si sednem nad čísla. Oceňování i konzultaci dělám zdarma. Mgr. Iveta Smolková · realitní makléřka · +420 777 879 317 · [email protected] · smluvní partner RPR.
